王建功的空间

    【公房承租权继承问题】本案例系公房原承租人去世后变更承租人问题，公房承租权是否允许继承，依据现行政策规定，公房属于国家、集体资产，作为承租人和同住人仅具有使用权，没有所有权，所以不能作为私有财产进行继承，但公房承租权区别与其他权利，其产生具有历史因素，是计划经济时代职工享有的特殊福利，但随着经济发展，，在处理公房承租人去世后其参考依据与继承有相同之处，如1、《天津市公有住房变更承租人管理办法》（津国土房管〔2014〕225号）“第五条　公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等亲属，可以申请办理变更承租人过户手续。”2、《上海市房屋租赁条例》【发布日期】 2010.09.17，第四十一条　房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。（二）…………公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。从两市对公房租赁的规定中可以看出在处理公房变更承租人时，需要参考的遗产继承法律性规定。

    律师特别提醒：在处理公房承租人变更时，参考的是法定继承顺序，法律依据：《中华人民共和国民法典》

    第一千一百二十七条　遗产按照下列顺序继承：
（一）第一顺序：配偶、子女、父母；
（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

案例：***与****公房变更承租人二审民事判决书，上海市第二中级人民法院案号：（2017）沪02民终108**号

原告沈某不服###公房管理公司对顺昌路##号指定邱某某为承租人一案向一审法院提起诉讼，原告沈某认为顺昌路##号原承租人闫某某系自己外婆，后邱某系外婆女儿，外婆于2009年去世后，外婆去世时，沈某与邱某同为该公房内同住人，公房管理公司指定邱某为该公房内承租人，沈某不服认为外婆闫某某作为承租人死亡后，邱某某就系争房屋公房承租人变更事宜从未与沈某进行协商过，而公房管理公司在未向沈某征求意见情形下即直接指定邱某某作为新的公房承租人，且公房管理公司就上述指定事项亦从未通知沈某，沈某就此认为邱某某及公房管理公司行为均违反程序且侵犯沈某某合法权益，遂以此为由起诉来院。

法院经过一审、二审均认定：

      根据相关规定，公有居住房屋承租人死亡后，其生前在该房屋内有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合该项条件的人员时，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。

鉴于公房租赁关系首先属于一种合同关系，故作为出租人的公房产权单位或者国家授权经营管理公房的单位享有自主选择合同相对方的权利。

如存在数人同时有权继续履行租赁合同且无法协商一致之情形，上述公房管理单位可从中予以确定。

结合本案情形，闫某死亡时，系争房屋户籍在册人员中仅有邱某某系闫之直系亲属，而其他户籍在册人员系闫某某之孙辈且均未成年，故所涉户籍在册人员中，仅有邱某某具备可继续履行租赁合同之资格，鉴此，公房管理公司未经户籍在册所有人员进行协商即直接指定邱某某作为新的公房承租人并不违反公房管理相关规定，公房管理公司指定邱某某作为系争房屋新的公房承租人之行为合法有效，法院对沈某某诉请依法予以驳回。

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